Die Schwelle von 23.000 Euro an Mieteinnahmen aus möblierten Vermietungen löst nicht nur einen Wechsel des Steuerstatus aus. Sie verändert auch die soziale Basis, die Abschreibungsstrategie beim Verkauf und seit dem Haushaltsgesetz für 2025 die Berechnung des Immobiliengewinns. Hier erläutern wir die technischen Mechanismen, die durch diese Überschreitung aktiviert werden.
Sozialabgaben nach Überschreitung der Schwelle von 23.000 Euro bei möblierter Vermietung
Die Überschreitung von 23.000 Euro an jährlichen Einnahmen aus saisonaler Vermietung löst eine Pflicht zur Anmeldung bei der Urssaf aus. Diese Pflicht betrifft auch nicht-professionelle Vermieter, nicht nur LMP.
Wir beobachten, dass viele Vermieter diese Verpflichtung zu spät entdecken. Das Fehlen einer Anmeldung führt zu einer Nachforderung, die unbezahlte Beiträge und Verspätungsgebühren kumuliert. Ein Rückgang unter 23.000 Euro im folgenden Jahr löscht nicht rückwirkend die Verpflichtung, die im Jahr der Überschreitung entstanden ist.
Ein regelmäßig unterschätzter Aspekt betrifft die LMNP-Obergrenze von 23.000, die auf Haushaltsebene insgesamt bewertet wird. Die Verwaltung aggregiert alle möblierten Einnahmen des Haushalts und vergleicht sie mit allen erklärten Einkünften aus der Tätigkeit. Ein Paar, bei dem eines der Mitglieder in Teilzeit geht, Urlaub nimmt oder in Rente geht, kann ohne Erhöhung der Mieten in LMP wechseln.
Wechsel von LMNP zu LMP: doppelte steuerliche Bedingung auf Haushaltsebene
Der Übergang zu einem professionellen Vermieter basiert auf zwei kumulativen Kriterien, die jedes Jahr neu bewertet werden. Die möblierten Mieteinnahmen des Haushalts müssen 23.000 Euro brutto übersteigen und mehr als die Hälfte der Einkünfte aus der Tätigkeit des Haushalts ausmachen.
Die zugrunde liegende Basis bezieht sich auf die Bruttoeinnahmen: erhaltene Mieten, einschließlich weiterberechneter Kosten. Weder abzugsfähige Kosten noch Abschreibungen fließen in die Bewertung der Schwelle ein. Dies wird durch Artikel 155, IV des Allgemeinen Steuerrechts festgelegt.
Der Wechsel zu LMP hat zwei direkte Auswirkungen:
- Unterwerfung unter die Sozialabgaben auf alle Gewinne der möblierten Tätigkeit, anstelle der Sozialabzüge auf Einkünfte aus Vermögen
- Die Möglichkeit, Verluste ohne Einschränkung auf das Gesamteinkommen anzurechnen, während sie bei LMNP nur auf die nächsten zehn Jahre der möblierten BIC angerechnet werden können
Wir empfehlen, jedes Jahr das Verhältnis von möblierten Einnahmen zu den Einkünften aus der Tätigkeit des Haushalts zu simulieren. Ein Wechsel in Teilzeit, ein Ruhestand oder die Beendigung der Tätigkeit eines Partners genügt, um einen nicht antizipierten Wechsel auszulösen.
Reales Regime und Mikro-BIC: Neuausrichtung der Obergrenzen seit 2025
Für nicht klassifizierte Tourismuswohnungen ist das Mikro-BIC sehr nachteilig geworden. Die Obergrenze wurde auf 15.000 Euro gesenkt, mit einem Abzug, der auf 30 % begrenzt ist. Ein Vermieter, der etwa 1.000 Euro monatliche Mieten überschreitet, fällt mechanisch aus diesem Regime heraus.
Das reale Regime wird dann zur einzigen Option. Es erlaubt den Abzug aller Kosten (Darlehenszinsen, Arbeiten, Versicherungen, Verwaltungskosten) und die Abschreibung des Eigentums sowie des Mobiliars. Der buchhalterische Vorteil ist klar, aber die Führung einer Buchhaltung, die den BIC entspricht, erfordert eine spezialisierte Software oder die Inanspruchnahme eines Steuerberaters.
Für klassifizierte Wohnungen und Gästezimmer wurden die Obergrenzen und Abzugssätze kürzlich geändert. Die neuen Tarife gelten für die seit dem 1. Januar 2025 erzielten Einnahmen. Jeder Vermieter, der eine klassifizierte Wohnung unter Mikro-BIC mit den alten Schwellenwerten betrieb, muss überprüfen, ob er weiterhin berechtigt ist.
Abschreibungen LMNP und Gewinn beim Verkauf: die steuerliche Falle von 2025
Die strukturellste Reform für Vermieter, die nahe der Schwelle von 23.000 Euro sind, betrifft die Wiedereingliederung der Abschreibungen in die Berechnung des Immobiliengewinns. Seit dem 15. Februar 2025 wird bei der Veräußerung von Vermögenswerten in LMNP der Gewinn berechnet, indem der Kaufpreis um den Betrag der vorgenommenen Abschreibungen reduziert wird.
In der Praxis wird ein Vermieter, der sein Eigentum über mehrere Jahre abgeschrieben hat, sehen, dass seine steuerliche Basis beim Verkauf entsprechend steigt. Der jährliche Steuervorteil, der durch die Abschreibung erzielt wird, wird teilweise zum Zeitpunkt der Veräußerung zurückgefordert. Einige verwaltete Wohnanlagen (Studenten, Senioren, medizinisch-soziale Einrichtungen) profitieren von Ausnahmen von dieser Regel.
Diese Maßnahme verändert die Vermögensstrategie. Das Ansammeln von Abschreibungen ist beim Verkauf nicht mehr steuerlich neutral. Ein Vermieter, der sich der LMP-Schwelle nähert, muss abwägen, ob er weiterhin im realen Regime abschreibt, was die laufende Steuer senkt, aber den zukünftigen Gewinn erhöht, oder ob er seine Einnahmen absichtlich begrenzen möchte, um in LMNP zu bleiben.
Die Kombination des Wechsels zu LMP und der Wiedereingliederung der Abschreibungen schafft ein steuerliches Risiko für Haushalte, deren möblierte Einnahmen um 23.000 Euro schwanken. Die Entscheidung, eine zusätzliche Immobilie zu vermieten oder die Mieten zu erhöhen, muss diese beiden Parameter in eine mehrjährige Prognose einbeziehen, nicht nur in die Rentabilitätsberechnung des laufenden Jahres.